Dne 2. května končí lhůta pro podání přiznání k dani z příjmů právnických osob (DPPO). Týká se tato povinnost také společenství vlastníků?
Většinou ne, ale popořadě…
Při zvažování této problematiky si musíme odpovědět na dvě základní otázky:
- Je společenství vlastníků právnickou osobou?
Odpověď je jednoduchá: ANO
Občanský zákoník jasně stanoví, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku
.
- Má společenství vlastníků příjmy, které jsou předmětem zdanění?
Odpovědí na tuto otázku se zabývá tento článek, protože není tak snadná, jako tomu bylo v případě první otázky.
„Občanský zákoník zakazuje společenství vlastníků jakoukoli formu podnikání, tak co by mohlo vlastně danit?“, namítnou možná mnozí spoluvlastníci. Proto bude užitečné připomenout, jaké příjmy mohou společenství vlastníků vznikat a jaký mají vliv na daň z příjmů.
Obecně platí, že se při výpočtu daně vychází u právnických osob vedoucích účetnictví z rozdílu mezi výnosy a náklady, tedy hospodářského výsledku. Ten je dále v souladu se zákonem transformovaný pomocí mimoúčetních úprav na základ daně.
Co tvoří hospodářský výsledek SVJ
Pojďme si tedy připomenout, co tvoří hospodářský výsledek společenství vlastníků.
Nejvýznamnějšími příjmy společenství vlastníků jsou samozřejmě platby od spoluvlastníků. Jsou to jak zálohy na služby spojené s užíváním bytů, tak i příspěvky na správu domu a pozemku a příspěvky/dlouhodobé zálohy na významné opravy či modernizace. Tyto příjmy však nejsou pro společenství vlastníků výnosem. Jedná se o závazek, který na sebe společenství vlastníků přebírá. Zavazuje se k tomu, že:
- pro spoluvlastníky zajistí spotřebovávané služby,
- uhradí je z přijatých záloh
- vzniklý rozdíl po uplynutí zúčtovacího období se spoluvlastníky vyúčtuje (= porovná skutečný náklad na služby s přijatými zálohami) a vypořádá (přeplatky na zálohách vrátí spoluvlastníkům, nedoplatky dá spoluvlastníkům k úhradě)..
Přijaté platby od spoluvlastníků NEJSOU důvodem k podání daňového přiznání.
Příjmy z pronájmu
„Příjmy z pronájmu ale společenství vlastníků zdanit musí,“ napadne některé spoluvlastníky.
Některá společenství vlastníků pronajímají společné části domu (např. bývalé kočárkárny, prádelny apod.), jiné mají na střechách umístěná různá telekomunikační zařízení a další si zase na fasádu nechají umístit třeba reklamní plachtu.
Společenství vlastníků v této situaci zastupuje spoluvlastníky a vzniklý příjem z pronájmu či jiných poskytnutých práv navázaných na dům a pozemek náleží výhradně spoluvlastníkům. Není vůbec příjmem společenství, a to ani v případě, že si ho spoluvlastníci nenechají vyplatit a nechají ho např. ve fondu oprav jako mimořádný příspěvek.
Příjmy z pronájmu společných částí domu a pozemku NEJSOU zdanitelným příjmem společenství vlastníků, nýbrž spoluvlastníků.
Společenství by tedy v této souvislosti mělo spoluvlastníkům poskytnout informaci o existenci a výši příjmu z pronájmu, případně také o souvisejících výdajích, jsou-li nějaké.
Dotace
Dobře, ale co když se společenství vlastníků poštěstí a dostane od státu nějakou dotaci? To přece může být hodně peněz…
Ano, ale dotace bývá poskytnutá v souvislosti s domem či pozemkem a je vždy určená k pokrytí vzniklých výdajů. Dům ani pozemek není ve vlastnictví společenství vlastníků. Společenství vlastníků funguje jako prostředník přerozdělení této dotace, když o ni snižuje výdaje vlastníkům. Dotace tedy opět vstupuje do zúčtovacího vztahu mezi společenstvím vlastníků a jeho členy.
Přijetí dotace NENÍ důvodem k podání daňového přiznání.
Pojistná plnění
A jak je to s přijatým pojistným plněním za škodu na společných částech domu a pozemku?
Zde jde v podstatě o analogii s výše uvedenou dotaci. Opět se jedná o škodu způsobenou na majetku, který není ve vlastnictví společenství vlastníků.
Teoreticky samozřejmě může nastat situace, že by se spoluvlastníci složili na koupi nebytového prostoru v domě, ve kterém bude provozovaná kancelář SVJ. V takovém případě by společenství vlastníků mělo škodu v nákladech a odpovídající pojistné plnění ve výnosech, zisk by ale vzniknout neměl.
Pojistné plnění od pojišťovny NENÍ důvodem k podání daňového přiznání.
Pro zvýšení právní jistoty v této oblasti ZDP v obecných ustanoveních o předmětu daně stanoví, že příjmy společenství vlastníků nejsou předmětem daně, pokud jde o:
- Dotace
- Příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku
- Úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor
- Pojistné plnění z pojištění domu sjednaného společenstvím vlastníků jednotek
Úroky z bankovních účtů
Takže společenství vlastníků vůbec daň z příjmů řešit nemusí? A to už nemá jiné příjmy? Co třeba úroky z bankovních účtů?
Většina společenství vlastníků má na účtech deponované významné částky (například zůstatek fondu oprav) a začíná pracovat také na jejich zhodnocení prostřednictvím lépe úročených spořicích účtů či termínovaných vkladů…
V tomto případě se opravdu jedná o výnos společenství vlastníků. Jde ale o příjem daněný u zdroje srážkovou daní. Banka připíše úrok, ale zároveň z něj odvede 15% srážkovou daň za společenství vlastníků. Tento výnos je tedy už zdaněný.
Přijaté úroky z bankovních účtů NEJSOU důvodem k podání daňového přiznání.
Kdy podávat přiznání k dani z příjmů (DPPO)?
Může tedy nastat situace, že by společenství vlastníků vznikla povinnost podat daňové přiznání?
ANO.
S péčí řádného hospodáře by totiž statutární orgán společenství vlastníků (výbor nebo předseda) měl vymáhat sankce za pozdní plnění platebních povinností svých členů. Může se jednat o ZÁKONNÉ ÚROKY Z PRODLENÍ nebo SANKCE stanovené Stanovami.
V obou případech vzniká společenství vlastníků výnos, který je předmětem daně a není od daně osvobozený. To znamená, že zakládá povinnost podat daňové přiznání. A není důležité, zda ve výsledku daňová povinnost vznikne či ne.
Tyto sankce jsou velmi často známé až při ročním vyúčtování záloh na služby. To ale bohužel neznamená, že výnos společenství nevznikl. Sankce je spočítaná k 31.12. a ke stejnému dni vzniká společenství vlastníků výnos. Toto nelze obejít ani tím, že by se sankce vypočítala k jinému dni. Účetnictví pracuje s časovým a věcným rozlišením nákladů a výnosů a mělo by adekvátní část sankce poslat do správného zdaňovacího období. Nezapomeňme, že vstupní informací pro výpočet daně je správně stanovený výsledek hospodaření…
Samozřejmě je možné výnos ze sankčních úroků či poplatků snížit o související náklady (např. náklady na zaslané upomínky).
Zákon je v této věci ale vstřícný a dává poplatníkovi možnost snížit výsledek hospodaření o smluvní úroky a pokuty, které nebyly do 31.12. zaplacené. Vzhledem k tomu, že se dlužník o postihu dozví nejspíše až z vyúčtování, nebudou sankce zaplacené a nevznikne tak daňová povinnost.
Pozor ale na situace, kdy je sankční poplatek ke konci roku jednostranně započtený ze strany společenství vlastníků. Tento případ může nastat například u spoluvlastníků, kteří z různých důvodů neplatí pravidelně každý měsíc, ale například jen jednou či dvakrát ročně, a navíc pošlou částku vyšší, než by odpovídalo součtu předpisů. Vzniklý přeplatek je tak ke konci roku využitý na úhradu sankčních poplatků. Dochází tak k situaci, že tento sankční poplatek nejen založí společenství vlastníků podat přiznání k dani, ale i uhradit daň.
Naprosto stejná situace může také vzniknout ve vztahu obchodním, kdy je společenství vlastníků v pozici odběratele. Například na modernizaci výtahů uzavře smlouvu o dílo, ve které budou dohodnuté etapy postupných prací včetně termínů jejich předání a za nedodržení termínů bude stanovený finanční postih.
Pro úplnost je třeba připomenout, že pokud v jednom roce snížíte základ daně o neuhrazené úroky či pokuty, pak je třeba základ daně zase zvýšit ve zdaňovacím období, ve kterém dojde k jejich úhradě. Na tuto skutečnost se bohužel často zapomíná. Máte-li za sebou dobrý rok, kdy všichni členové společenství vlastníků platili podle dohodnutých pravidel, zkontrolujte si pro daňovou jistotu, jak tomu bylo v roce předchozím. Důvod pro podání daňového přiznání vám možná letos nevznikl, ale možná si ho nesete z minulých let…
